O Consultor - Ricardo Karpat
Principal referência nacional na formação de Síndicos Profissionais; Especialista em Recursos Humanos e Condomínios; Diretor da Gábor RH; Formado em Administração de Empresas pela FAAP; Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie.
O que fazer quando o condomínio está sem dinheiro?
Entre tantas atribuições de um Síndico, destaca-se a administração financeira do condomínio por ele gerido. Não se trata de uma tarefa simples, haja vista que não é raro – ainda mais neste momento que vivemos, de pandemia e de crise econômica –, quem esteja no cargo encontrar uma situação de desajuste no caixa condominial.
O papel do Síndico é não deixar que as contas desequilibrem. Há vários motivos que provocam esse desequilíbrio, mas, um dos principais é, justamente, a má gestão. Aqui, é importante destacar a peculiaridade existente na administração financeira de um condomínio. Ele não tem uma estrutura para acumular dinheiro, mas, também não pode ficar deficitário. Desse modo, o pressuposto básico do condomínio é o rateio das despesas ordinárias, bem como a criação de um fundo de reserva. São esses dois elementos que baseiam e garantem a preservação da saúde financeira, e que devem vir acompanhados de uma previsão orçamentária bem planejada, frequentemente revisada e, de fato, bem executada.
Agora, mesmo com a previsão orçamentária bem planejada e fiscalizada, o condomínio não está imune às eventualidades. Obras de emergência, necessidades de manutenções não programadas, além de imprevisibilidades no âmbito jurídico, como ações trabalhistas, podem trazer dor de cabeça ao Síndico, que precisará reorganizar o caixa condominial para enfrentar o momento de turbulência. Isso, sem deixar de falar na inadimplência, com potencial de crescimento em razão da instabilidade econômica pela qual passa o país.
Dado o cenário e destacado os principais causadores de escassez de dinheiro nos condomínios, o passo seguinte é buscar a resposta à questão que dá o título desse artigo. O que fazer? Nesse sentido, não há milagres. Há muito trabalho por parte do Síndico e algumas frentes de atuação que contribuirão para contornar o problema financeiro enfrentado.
Não se pode nem se deve agir de modo aventureiro. Antes de qualquer tomada de decisão, é essencial traçar um plano estratégico de recuperação. Ele deve ser fundamentado na revisão da previsão orçamentária, o que permitirá analisar melhor a situação para promover as adequações necessárias. A comunicação e transparência com os condôminos é algo muito importante também. Afinal, como dita o artigo 1.315 do Código Civil, na chamada solidariedade condominial, o condômino responde por todo ônus do condomínio. Assim, situações de vulnerabilidade ou de emergência devem ser comunicadas e compartilhadas com os condôminos, para que avaliem a necessidade de realizar o rateio extraordinário.
Quando o condomínio, mesmo com a tentativa de rateio, não consegue suprir receita para as despesas ali apresentadas, outra frente de socorro pode ser buscada, no caso, o empréstimo. Trata-se de um recurso interessante, muitas vezes utilizado não apenas para preencher um vazio financeiro do caixa condominial, evitando que ele fique deficitário, como também em outras ocasiões, como em ações que visem à redução de custos, como a mudança da portaria com funcionários por portaria remota, substituição de matriz de energia, entre outras iniciativas onde a própria economia gerada pelo remanejamento que foi realizado torna-se suficiente para pagar o financiamento contraído. Hoje, é possível encontrar no mercado linhas de financiamento especialmente pensadas para condomínios com taxa de juros a partir de 1.99%, oferecido por empresas que, inclusive, prestam assessoria de projetos de melhoria da gestão financeira condominial.
Cortes e renegociações
Além de rateios extraordinários e linhas de empréstimo junto às instituições financeiras, em situações de falta de caixa, o corte de gastos é outra ação tida como obrigatória. Para isso, dois são os caminhos: revisão e análise de eventuais pontos de evasão de dinheiro passíveis de ajustes, principalmente em gastos tido como não essenciais; e a renegociação de contratos com fornecedores e prestadores de serviço. Aqui, novamente, é fundamental a comunicação clara e transparente com os condôminos. O Síndico deve chama-los para apresentar esse plano de corte e renegociação, revelando os detalhes da situação em que se encontra o condomínio, de modo que a construção do caminho para o retorno à estabilidade financeira seja conjunta.
No campo da renegociação, é válida também a aproximação do Síndico com os condôminos inadimplentes, na busca de um acordo que, de um lado, atenda aos interesses do condomínio e, de outro, que torne viável ao condômino acertar seus débitos. Um bom escritório jurídico, que auxilie nessa tarefa de cobrança, também pode fazer diferença.
Ainda dentro desse universo, existe a cota condominial garantida, onde uma empresa garantidora antecipa ao condomínio os valores devidos pelos condôminos, incluindo os inadimplentes, ganhando para isso uma porcentagem da arrecadação. Trata-se de um produto que pode sim auxiliar a gestão financeira do condomínio, principalmente daqueles que possuem grande número de unidades, com alta inadimplência e com grande dificuldade de realizar o controle. Agora, essa alternativa deve ser muito bem estudada, já que, nesse recurso, o condomínio não é mais “dono” daquela receita.
O caminho para a resposta da pergunta que abre o texto passa, assim, necessariamente, por estudo e planejamento. Essas devem ser palavras de ordem e que, junto com o compromisso, formam os pilares de uma boa gestão dos recursos no condomínio. O Síndico ou gestor condominial precisa estar preparado para momentos de estabilidade financeira em seus condomínios, viabilizando e implementando melhorias, tanto quanto deve estar pronto para momentos de escassez de recursos, que o obrigue, com muita resiliência, a tomar decisões para superar a ocasião, em ações sempre pautadas na responsabilidade.
*Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH
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